Een verbouwing is niet meer voor iedereen weggelegd
Geplaatst op: 13-10-2023, 11:13:18
Eind juli heeft de Europese Centrale Bank (ECB) voor de negende keer in ruim een jaar haar belangrijkste rentetarieven verhoogd. Het belangrijkste rentetarief gaat van 3,50% naar 3,75%. De renteverhogingen zijn gedaan om de inflatie te beperken. De inflatie is een bepaalde tijd zelfs hoger geweest dan 10%.
Het gevolg van alle verhogingen is dat de hypotheekrente en de spaarrente ook zijn gestegen. Huizenbezitters die komende tijd willen gaan verbouwen (verduurzamen), hebben diverse mogelijkheden:
- Eigen middelen (spaargeld)
- Tweede hypotheek
- Persoonlijke Lening
Welke optie het beste is, is altijd een momentopname. De hoogte van de hypotheekrente en spaarrente wijzigen namelijk tijdens de looptijd. Het is natuurlijk wel mogelijk om bij een tweede hypotheek de hypotheekrente voor 30 jaar vast te zetten.
Huizenbezitters die een paar jaar geleden een grote verbouwing hebben gedaan door middel van een tweede hypotheek, kunnen nu met hun spaargeld leuk geld verdienen. Hieronder een rekenvoorbeeld van een huizenbezitter die voor €50.000 heeft verbouwd en daarvoor een annuiteitenhypotheek heeft afgesloten met een rente van 1%.
|
Verbouwingsbedrag |
€50.000 |
|
Advieskosten |
€2.500 |
|
Taxatiekosten |
€800 |
|
Notariskosten |
€1370 |
|
NHG-kosten |
€330 |
|
|
|
|
Totaal benodigd |
€55.000 |
|
|
|
|
Annuiteitenhypotheek |
€55.000 |
|
Hypotheekrente |
1% |
|
Bruto per maand |
€177 |
|
Netto 1e maand |
€166 stijgend |
Door een tweede hypotheek te nemen, heeft deze huizenbezitter zijn spaargeld van €50.000 nog achter de hand. Op 6 oktober 2023 was de hoogste spaarrente 3,03% bij Klarna
|
Klarna (via Raisin) |
3,03% |
|
Nordax Bank (via Raisin) |
2,84% |
|
Bigbank |
2,80% |
|
Renault Bank (via Raisin) |
2,78% |
|
Yapi Kredi |
2,75% |
Bron: Homefinance
Het spaargeld levert dan het volgende op:
|
Spaargeld |
€50.000 |
|
Spaarrente |
3,03% |
|
Spaarbedrag per maand |
€126 |
In de bovenstaande situatie kost de verbouwing door middel van een tweede hypotheek niet veel voor deze huizenbezitter. Het verhaal wordt nog leuker als de spaarrente verder stijgt. Bij een spaarrente van 4,25% is het maandelijkse spaarbedrag €177.
Het nadeel van een tweede hypotheek zijn wel de extra kosten die gemaakt worden. In mijn berekening zijn deze kosten €5.000, die fiscaal eenmalig aftrekbaar zijn voor een percentage van 36,93% (€1.846).
Het is goed mogelijk dat de kosten lager zijn als de tweede hypotheek zonder NHG wordt afgesloten, er sprake is van een hogere inschrijving (geen notariskosten) en de hypotheekadviseur zijn kosten wat verlaagt. Het volgende is dan van toepassing:
|
Verbouwingsbedrag |
€50.000 |
|
Advieskosten |
€1500 |
|
Desktoptaxatiekosten |
€95 |
|
Notariskosten |
- |
|
NHG-kosten |
- |
|
|
|
|
Totale kosten |
€1595 |
|
|
|
|
Annuiteitenhypotheek |
€51.595 |
|
Hypotheekrente |
1% |
|
Bruto per maand |
€166 |
|
Netto 1e maand |
€156 stijgend |
Voor de huizenbezitters die nu overwegen om te gaan verbouwen, ziet het financiële plaatje er minder rooskleurig uit.
|
Hypotheekrente |
NHG |
100% |
|
1 jaar hypotheekrente v.a. |
4,40% |
4,76% |
|
5 jaar hypotheekrente v.a. |
3,77% |
4,15% |
|
10 jaar hypotheekrente v.a. |
4,29% |
4,64% |
|
20 jaar hypotheekrente v.a. |
4,34% |
4,85% |
|
30 jaar hypotheekrente v.a. |
4,34% |
4,85% |
De hypotheekrente voor een rentevaste periode van 10 jaar bij NHG is op het ogenblik 4,29%. De bruto maandlasten voor de annuiteitenhypotheek worden dan als volgt:
|
Annuiteitenhypotheek |
€55.000 |
|
Hypotheekrente |
4,21% |
|
Bruto per maand |
€272 |
|
Netto 1e maand |
€205 stijgend |
De huidige huizenbezitters betalen bijna €100 per maand meer. De hogere hypotheekrente zorgt er wel voor dat deze huizenbezitter nog een paar tientjes per maand terugkrijgt van de fiscus.
Huizenbezitters kunnen ook een Persoonlijke Lening afsluiten voor de verbouwing. Bij een Persoonlijke Lening is de betaalde hypotheekrente gewoon fiscaal aftrekbaar. Een ander voordeel is dat er geen bijkomende kosten zijn. Natuurlijk zijn er ook nadelen: een hogere rente en de looptijd is korter. Een kortere looptijd zorgt ervoor dat het maandbedrag hoger wordt.
|
Persoonlijke Lening |
€50.000 |
|
Rente |
6,80% |
|
Looptijd 60 maanden |
bruto per maand €980 |
|
Looptijd 120 maanden |
bruto per maand €570 |
Ik kan me voorstellen dat een maandbedrag €980 voor veel huizenbezitters een te hoog bedrag is. Zij moeten er dan voor kiezen om de Persoonlijke Lening in 10 jaar af te lossen. Het maandbedrag is dan €570. Dat is meer dan twee keer zoveel als bij de tweede hypotheek die in 30 jaar wordt afgelost.
Wie helemaal niets wil lenen, kan zijn of haar spaargeld van €50.000 gebruiken om te verbouwen. Vooral huizenbezitters die meer dan €50.000 spaargeld hebben, zullen deze mogelijkheid overwegen.
Uit het bovenstaande blijkt dat er diverse mogelijkheden zijn om een verbouwing te betalen. Vanwege de hogere (hypotheek)rente zijn een tweede hypotheek en een Persoonlijke Lening wel flink duurder geworden dan een paar jaar terug.
Bron: column van 13 april 2023 van Jos Koets op www.iex.nl